Außerordentlich kündigen, aber richtig, BGH, Urt. v. 13.06.2007 - VIII ZR 281/06

 

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 13.06.2007 - VIII ZR 281/06) hatte über vorliegendem (vereinfachten) Sachverhalt zu entscheiden:

 

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Im April 2004 beanstandete sie diverse Mängel in der Mietwohnung und bat um Abhilfe.

 

Nach weiteren Schreiben forderte die Klägerin die Beklagte durch Anwaltsschreiben auf, einen Schimmelbefall und einen Feuchtigkeitsfleck unter Fristsetzung zu beseitigen. Im Anschluss daran heißt es in dem Schreiben der Anwälte:

 

"Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfolgen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mängelbeseitigung zu erheben."

 

Die Beklagte kam der Forderung nicht nach, bestritt die Mängel. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis nach Fristablauf außerordentlich und führte zur Begründung an, dass die Beklagte der Mängelbeseitigung nicht nachgekommen sei.

 

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagte auf Rückzahlung der wegen Mietminderung nur unter Vorbehalt geleisteten Miete, auf Zahlung von Schadensersatz für die durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Kosten sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat die von der Klägerin behaupteten Mängel bestritten und im Übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt.

 

Das Amtsgericht hat die Beklagte nur zu einem wesentlich geringern Betrag als von der Klägerin verlang verurteilt. Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie abändernd die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der vollen Klagesumme beantragt hat. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin.

 

Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass die fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Das mieterseitige Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung schaffe einen Vertrauenstatbestand zugunsten des Vermieters, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne vorherige erneute Fristsetzung ausschließe.

 

Das Zurückgreifen auf andere als die angedrohten Rechte wäre daher jedenfalls vor Setzen einer neuen Mängelbeseitigungsfrist eine besondere Form unzulässiger Rechtsausübung, ohne dass es auf ein Vertrauen auf Seiten des Erklärungsgegners ankomme.

 

Dem ist der BGH teils entgegengetreten.

 

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet.

 

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht, wie er hier von der Klägerin behauptet wird.

 

Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Klägerin behaupteten Auftreten eines Mangels in der objektiven Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Eine solche Frist hat die Klägerin der Beklagten mit Anwaltsschreiben gesetzt.

 

Neben der Fristsetzung ist zwar die Androhung der Kündigung nicht erforderlich, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt. Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder - wie hier - eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist .

 

Ob dem zu folgen ist, hat der BGH in seiner Entscheidung offen gelassen. Vielmehr war für den vorliegenden Fall entscheidend, dass die Beklagte das Vorliegen eines Mangels und damit auch ihre Beseitigungsverpflichtung bis zu letzt bestritten hat.

 

Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen, weil es offensichtlich keinen Erfolg versprach. Der BGH hat das Verfahren zurück an das LG verwiesen, da es noch weiterer Feststellungen zu der Schadenhöhe bedurfte.

 

Fazit:

Der BGH hat in seiner Entscheidung klar gestellt, dass es bei einer Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung keiner Androhung einer Kündigung bedarf, um nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Kündigung auszusprechen. Die Frage, ob es einer erneuten Fristsetzung für eine Kündigungsaussprache dann bedarf, wenn in der ersten Fristsetzung eine konkret andere Maßnahme als die der Kündigungsaussprache angedroht wurde – hier die Mängelbeseitigungsklage – hat der BGH leider explizit offen gelassen, gleichzeitig aber den Hinweis gegeben, dass diese Auffassung weit verbreitet sei. Nicht zuletzt deshalb ist es ratsam, bei Auftreten von Mängeln im Mietobjekt für das weitere Vorgehen einen Rechtsanwalt um Rat zu fragen.

 

V.i.S.d.P. RA Sören Meyer – Kanzlei Kühne & Kollegen