Das OLG München hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

 

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer mittelgroßen Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. In der Wohnanlage wird seit dem Jahr 2001 die Sanierung des Gebäudes in einer finanziellen Größenordnung von ca. 440.000 € geplant. Mit Schreiben vom 8.4.2003 berief die Verwalterin eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung am 28.4.2003 ein. In der in dem Einladungsschreiben enthaltenen Tagesordnung ist neben den üblichen jährlichen Tagesordnungspunkten vorgesehen:

 

„Tagesordnungspunkt (TOP) 9: Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“.

 

An der Eigentümerversammlung vom 28.4.2003 nahmen nicht alle Eigentümer teil, unter Tagesordnungspunkt (TOP) 9 wurden 3 Beschlüsse (9.1, 9.2, 9.3) gefasst.

 

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 7.9.2005 einen Teil der Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt und im Übrigen (hinsichtlich TOP 9.1 und 9.2 sowie zwei weiterer Verpflichtungsanträge) die Anträge nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen. Dagegen hat die Antragstellerin, soweit ihr nachteilig, sofortige Beschwerde eingelegt. Hinsichtlich der Verpflichtungsanträge wurde die sofortige Beschwerde mit Schriftsatz vom 30.12.2005 zurückgenommen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.3.2006 wegen eines Ladungsmangels auch die Beschlüsse zu TOP 9.1 und 9.2 für ungültig erklärt. Die Gerichtskosten hat es für beide Verfahrenszüge zu 1/10 der Antragstellerin und zu 9/10 den Antragsgegnern auferlegt. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

 

 

Leitsatz:

 

1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird. Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist.

2. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.

3. Zur Kostentragungspflicht des Verwalters bei fehlerhafter Einberufung der Eigentümerversammlung.

Der Senat führ aus, dass das LG zu Recht davon ausgegangen ist, dass unter TOP 9 drei selbständige Beschlüsse gefasst wurden, die jeweils selbständig angefochten werden können. Es handelt sich nicht um nur einen Beschluss, auch wenn über alle drei Beschlüsse gemeinsam abgestimmt wurde. Die zu TOP 9.1, 9.2 und 9.3 gefassten Beschlüsse stehen nebeneinander, sind voneinander unabhängig und wurden insoweit nur zu einem Abstimmungsvorgang verbunden.

Die zu TOP 9.1 und 9.2 gefassten Beschlüsse sind zu Recht aus formalen Gründen für ungültig erklärt worden, da keine den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG entsprechende ordnungsgemäße Tagesordnung mit der Einberufung zur Versammlung verschickt wurde.

 

In der Tagesordnung muss der Beschlussgegenstand hinreichend genau bezeichnet werden. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorzubereiten. Zudem soll der einzelne Eigentümer die Möglichkeit erhalten, zu entscheiden, ob seine Teilnahme an der Versammlung veranlasst ist. Aus diesem Informationsbedürfnis des einzelnen Wohnungseigentümers ergibt sich, dass der Beschlussgegenstand umso genauer bezeichnet werden muss, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist. Wenn auch nicht alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung angegeben werden können und müssen, so ist doch ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann.

 

Vorliegend war der TOP „Ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ nicht geeignet, das Informationsinteresse der Eigentümer zufrieden zu stellen. Die vorgesehene Sanierung der mittelgroßen Anlage hat einen Umfang von ca. 440.000 €. In der Versammlung vom 28.4.2003 sollte nicht über die Sanierung im Ganzen, sondern nur über zwei (bzw. drei) konkrete Punkte gesprochen und entschieden werden, deren finanzieller Umfang ca. 1/10 bis 1/5 der Gesamtsanierungskosten ausmacht. Weder war es dem einzelnen Eigentümer zumutbar, sich auf alle mit der geplanten Großsanierung zu behandelnden Punkte (einschließlich etwaiger Fragen zur zeitlichen Ausführung, Finanzierung etc.) vorzubereiten, noch ergab sich aus diesem TOP auch nur eine vage Vorhersehbarkeit für die getroffenen Entscheidungen.

 

Die gefassten Beschlüsse behandeln auch Themen von solchem Gewicht, dass ihre präzise Bezeichnung bei der Einberufung nicht entbehrlich war. Das ergibt sich bereits aus ihrer finanziellen Größenordnung, der allein für die Betontröge und Handläufe bei 35.000 € liegt.

 

Der Mangel der Tagesordnung wurde durch die Beschlussfassung schon deswegen nicht geheilt, weil an der Versammlung nicht alle Eigentümer teilgenommen haben.

 

Die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen sind abzuändern. Sie entsprechen nicht in jeder Hinsicht billigem Ermessen im Sinn des § 47 WEG. Die Vorinstanzen haben insbesondere außer Acht gelassen, dass gegen die am Verfahren beteiligte Verwalterin materiell-rechtliche Kostenerstattungsansprüche der Antragsgegner bestehen, die im Rahmen des § 47 WEG zu berücksichtigen sind. Wenn sie nicht berücksichtigt werden, muss der Richter dies in den Beschlussgründen feststellen; nur wenn eine solche Feststellung getroffen ist, kann der materiell-rechtliche Kostenerstattungsanspruch in einem weiteren Verfahren geltend gemacht werden.

 

Soweit die Anträge der Antragstellerin Erfolg hatten, wären an sich die Antragsgegner mit den gerichtlichen Kosten zu belasten. Jedoch beruht das Obsiegen der Antragstellerin im Wesentlichen auf Umständen, die die Verwalterin zu vertreten hat, da diese durch ihre fehlerhafte Einberufung der Eigentümerversammlung das Unterliegen der Antragsgegner im Anfechtungsverfahren schuldhaft verursacht hat. Die Verwalterin hat sich damit schadenersatzpflichtig gemacht. Diese Schadenersatzpflicht besteht jedenfalls auch gegenüber den Eigentümern, da der zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Verwalterin geschlossene Verwaltervertrag jedenfalls auch ein Vertrag zugunsten Dritter ist, § 328 BGB.

 

Fazit: Verwalter sind verpflichtet, bei Erstellung der Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung die jeweiligen Beschussvorlagen möglichst genau zu formulieren. Je umfangreicher die inhaltliche Reichweite, desto höher sind die Anforderungen an die Beschlussvorlagen in der Tagesordnung. Nicht zuletzt wegen der drohenden Schadenersatzpflicht solle ein Verwalter daher im Zweifel Rücksprache mit einem Rechtsanwalt halten.

 

OLG München, Beschl. v. 14.09.2006 - 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934