Mieterhöhung, aber richtig. Wenn die tatsächliche Wohnfläche größer ist, als im Mietvertrag vereinbart.

 

 

Oft kommt es vor, dass die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Verschiedene Berechnungsmethoden oder auch ein „etwas ungenauer Zollstock“ des Vermieters mögen dafür der Grund sein. Die Rechtsfolgen für den Fall, dass die tatsächliche Mietfläche um 10 % (oder mehr) zu Lasten des Mieters abweicht (die Wohnung somit mind. 10% kleiner ist, als vertraglich festgelegt), wurde durch die Rechtsprechung bereits hinreichend entschieden. Der BHG hatte nunmehr über genau den gegenteiligen Fall zu entscheiden, die Wohnung war in Realität größer, als vertraglich festgehalten. Der Vermieter verlangte eine Erhöhung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnfläche.

 

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

 

Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag mit 121,49 m² angegeben. Tatsächlich beträgt sie 131,80 m². Durch Schreiben vom 31. Mai 2005 verlangte der Vermieter – auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße – die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 494,24 € auf 521,80 €. Die Mieterin lehnte dies ab; nach ihrer Ansicht soll es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen.

 

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben. Die Berufung der beklagten Mieterin ist ohne Erfolg geblieben.

 

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof die Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien war - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115), und Gleiches gilt auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.

 

Fazit: Was vertraglich vereinbart ist zählt, auch wenn es zu Lasten des Vermieters geht. Das ist vom Grundsatz her begrüßenswert, führt aber nicht weit genug. Sobald die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, soll dem Vermieter – so ist das Urteil zu verstehen – das Recht zustehen, die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche verlangen zu können. Der BGH verkennt aber, dass die Fixierung der richtigen Wohnfläche Sache des Vermieters sein muss. Dem Vermieter ist es zuzumuten, bereits vor Mietbeginn die richtige Wohnfläche zu ermitteln, der Mieter darf in der Regel auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen. Ist die Wohnfläche um 10% größer als vertraglich festgehalten und erhöht der Vermieter die Miete um 5%, sieht sich der Mieter einer effektiven Mieterhöhung von 15,5% gegenüber. Das Risiko der falschen Wohnflächenberechnung geht damit bei einer Abweichung ab 10% zu Lasten des Mieters, dem eine Erhöhung der Miete von 15,5% mehr schmerzen dürfte als die Freude über „plötzliche“ 10% mehr Wohnfläche.

 

BGH Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06

 

V.i.S.d.P.: Rechtsanwalt Sören Meyer, Kanzlei Kühne & Kollegen