In dieser Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit „starren Fristen“ bezüglich Schönheitsreparaturen sowie der Folgen der Unwirksamkeit dieser Klausel.

 

Die Mieter hatten die Wohnung von Januar 2000 bis Januar 2004 angemietet. Ihr Mietvertrag sah vor, dass Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen ohne Rücksicht auf die Erforderlichkeit, spätestens bei Auszug durchzuführen seien. Daneben sah der Vertrag vor, dass die Wohnung unabhängig von der Verpflichtung Schönheitsreparaturen vorzunehmen, im „besenreinen“ Zustand zu übergeben sei.

 

Der Vermieter verlangte im Klagewege nach Abzug der Kaution 7.531,02 € für die durchgeführten Schönheitsreparaturen.

 

Der BGH musste sich hierbei auch mit der Frage beschäftigen, welche Auswirkungen starker Tabakkonsum auf die Verpflichtung des Mieters hat.

 

Der BGH hat entschieden, dass die Klausel zu Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam sei, weil sie starre Fristen enthalte und den Mieter daher unangemessen benachteilige. Eine Umdeutung der Klausel in eine wirksame Klausel ohne Fristenplan hat der BGH abgelehnt. Da die gesamte Klausel unwirksam ist, waren die beklagten Mieter überhaupt nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

 

Der BGH verneinte auch eine Schadensersatzpflicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen durch Tabakkonsum. Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nicht getroffen. Der Mieter verhalte sich daher nicht vertragswidrig, auch wenn durch das Rauchen Ablagerungen entstünden. Eine darüber hinausgehende Schädigung wurde ebenfalls verneint. Die Frage, ob „exzessives Rauchen“, das nach kurzer Zeit zu erheblichem Renovierungsbedarf führt, noch als vertragsgemäßer Gebrauch gilt, hat der BGH offen gelassen, da ein solcher Fall hier nicht vorlag.

 

Der Vermieter wird hierdurch nach Ansicht des BGH nicht unangemessen benachteiligt, da dieser die erforderliche Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen könne. Dass es im vorliegenden Fall an einer wirksamen Vereinbarung fehle, müsse zu Lasten des Verwenders der unwirksamen Klausel, also des Vermieters gehen.

Auch im Hinblick auf die Vereinbarung, die Wohnung im „besenreinen“ Zustand zu übergeben, konnte der Kläger keine Ansprüche herleiten. Diese Vereinbarung erfordere nur die Beseitigung grober Verschmutzungen.

 

Der Kläger war der Ansicht, dass hierbei nicht nur die vertikalen Flächen zu reinigen seien, sondern auch horizontale Flächen wie Fenster. Dies hat der BGH mit dieser Entscheidung verneint, da das Berufungsgericht in der II. Instanz bereits richtig angenommen hatte, dass Verunreinigungen insgesamt zu beseitigen seien, im vorliegenden Fall jedoch nur noch die Spinnweben im Keller zu beseitigen waren, also die groben Verschmutzungen.

 

Dem Mieter wurde die Auszahlung seiner Mietkaution zugesprochen.

 

 

 

08.09.2006 RAe Sauer / Langhorst