Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen- unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine er beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

 

In dieser Entscheidung hatte der BGH die Wirksamkeit von zwei Vereinbarungen eines Mietvertrages zu beurteilen, die jene vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen betreffen. Für sich alleine genommen waren die getroffenen Bestimmungen unbedenklich, der BGH sah aber in dem Summierungseffekt beider Klauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, die zur Unwirksamkeit beider Klauseln führte.

 

Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass sogenannte „starre Fristenpläne“ hinsichtlich der  Vereinbarung über die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die entsprechende Klausel unwirksam werden lässt. Ein solcher starrer Fristenplan liegt vor, wenn der Mieter unabhängig von der Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen diese immer nach Ablauf bestimmter Fristen (meist innerhalb von 3-5 Jahren) durchzuführen hat. Der Grund hierfür liegt in der unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

 

Im vorliegenden Fall wurde im Mietvertrag zum einen in § 8 des Vertrages vereinbart, dass der Mieter auf seine Kosten Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Diese waren ab Mietbeginn „in der Regel“ innerhalb bestimmter Fristen zu erledigen. Aufgrund der Formulierung „in der Regel“ lag in diesem Fall kein starrer Fristenplan vor, da genügend Raum für eine entsprechende Erforderlichkeit gegeben war.

 

Zusätzlich zu § 8 trafen die Parteien in § 12 des Vertrages eine individuelle Vereinbarung der Gestalt, dass die Mieträume zum Vertragsablauf geräumt und sauber zu verlassen sind. Außerdem hatte der Mieter hiernach die Pflicht, die Tapeten zu entfernen und die Decken“wände“ zu streichen.

 

In dem nach Räumung der Wohnung erstellten Abnahmeprotokoll wurde der Mieter nochmals verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß und mängelfrei zu übergeben.

 

Der BGH hat die Unwirksamkeit von § 8 und § 12 des Mietvertrages festgestellt, die sich aus dem Summierungseffekt ergebe. Dieser liegt nach Ansicht des BGH vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörende Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners führen.

Der Mieter war hier unangemessen benachteiligt, weil er nach beiden Klauseln eine strengere  Instandhaltungspflicht hatte, als sie der Vermieter ohne die Abwälzung auf den Mieter gesetzlich schulden würde. Betrachtet man die Bestimmungen genauer, hätte der Mieter nach dem Wortlaut der Vereinbarung aus § 12 die Tapeten entfernen müssen, die er im Zuge der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 des Mietvertrages erneuert hatte.

 

Auch die Vorlage des Abnahmeprotokolls änderte an der Unwirksamkeit nichts. Der BGH entschied, dass es sich hier nicht um eine Bestätigung der vertraglichen Pflichten handele, da ein solcher Bestätigungswille seitens des Mieters nicht vorlag. Schadensersatzansprüche der Vermieter waren auch deshalb zu verneinen, weil nach so vielen Vereinbarungen für den Mieter gar nicht mehr genau erkennbar gewesen ist, zu welchen Handlungen er nun verpflichtet ist.

 

(Man sollte daher auf verschiedene Klauseln zu Schönheitsreparaturen verzichten und nur eine, für den Mieter klar verständliche Klausel treffen, nach der Schönheitsreparaturen dann durchzuführen sind, wenn sie erforderlich sind.

 

Der Versuch, durch mehrere Vereinbarungen zu seinem Recht zu kommen, kann eindeutig fehlschlagen, wie die Entscheidung des BGH zeigt, denn Folge der Unwirksamkeit war, dass der Mieter die Wohnung nur „besenrein“ zu übergeben hatte.)